Liquidación de ganancias y pérdidas patrimoniales por venta de inmueble.
La definición de «Ganancia y Pérdida Patrimonial» viene dada en el artículo 33 de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Tendrá la consideración de ganancias y pérdidas patrimoniales todas aquellas variaciones en el patrimonio del contribuyente que se manifiesten con ocasión de cualquier alteración en la composición de dicho patrimonio. Cabe la posibilidad de que la Ley califique estas variaciones como rendimientos, por lo que no tendrían la consideración de ganancias o pérdidas patrimoniales.
En el caso de una vivienda lo más común es: “la ganancia patrimonial es el cambio en el patrimonio debido a la compra o la venta de una vivienda.”
Serán tres los requisitos que se deberán cumplir obligatoriamente para que se produzca una ganancia o pérdida patrimonial:
- Será obligatorio que exista una alteración en el patrimonio del contribuyente. Podemos entender por alteración del patrimonio, por ejemplo, las transmisiones de bienes o derechos, las permutas de bienes o derechos, las pérdidas de elementos patrimoniales debidamente justificadas, etc.
- Como consecuencia de la alteración producida deberá existir una variación en el valor del patrimonio del contribuyente. El hecho de que se produzca la variación del patrimonio no será motivo suficiente si no lo acompaña una alteración en la composición del patrimonio. Es por eso que la revalorización o pérdida de valor de bienes como acciones o bienes inmuebles no originará ganancias o pérdidas patrimoniales a efectos fiscales hasta que la misma se materialice para el contribuyente.
- Será un requisito indispensable que no exista ninguna norma legal que indique que esa ganancia debe tributar como un rendimiento o que la exceptúe de gravamen.
Por último, existen cinco supuestos en lo que, aun habiéndose producido una alteración en el valor y composición del patrimonio del contribuyente, la Ley 35/2006 establece que no existe ganancia o pérdida patrimonial. Estos supuestos son:
- Reducciones del capital social. (Art. 33.3 Ley 35/2006)
- Transmisiones lucrativas por causa de muerte del contribuyente
- Transmisiones lucrativas «inter vivos» (donaciones) de empresas o participaciones.
- Extinción del régimen económico matrimonial de separación de bienes cuando por imposición legal existan compensaciones, ya sean dinerarias o por adjudicación de bienes, por cualquier causa distinta de la pensión compensatoria.
- Aportaciones a patrimonios protegidos de las personas con discapacidad.
Cálculo de las ganancias patrimoniales por la venta de un inmueble:
Ganancia patrimonial = (Valor de adquisición + gastos) – (Valor de transmisión – gastos)
- El valor de adquisición, estará formado por el valor real por el que se adquirió el bien, al que se le sumarán los impuestos y gastos relacionados con la compra, exceptuando los intereses. Además, si el inmueble hubiese estado alquilado, se disminuirá este valor en proporción a las amortizaciones.
Hay que tener en cuenta los gastos:
Gastos de notaría, ITO (impuesto de transmisiones patrimoniales) o IVA, según corresponda. IAJD (Impuesto de actos jurídicos documentados). Gestoría, abogados, registro de la propiedad. Las comisiones pagadas por el préstamo hipotecario (no se incluyen los intereses).
El coste de las ampliaciones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos. No formarán parte del valor de adquisición si se tratase de gastos de reparación y conservación del inmueble. debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
- El valor de transmisión habrá que restar el importe de los gastos e impuestos por cuenta del vendedor al importe real de la venta, del mismo modo que en el caso anterior.
Hay que tener en cuenta los gastos:
Honorarios de la agencia inmobiliaria, plusvalía municipal, gastos de cancelación registral de la hipoteca
Escales de tributación en el IRPF, año 2023:
Tipo de gravamen Rentas del ahorro
Hasta 6.000 € 19%
6.000 – 50.000 € 21%
50.000-200.000 € 23%
200.000-300.000 € 27%
Más de 300.000 € 28%
Consulta Vinculante V2996-18. Calificación de obras en el inmueble como «obras de mejora». Deducibles o incremento del valor de adquisición.
….. efectos de la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial, formarán parte del valor de adquisición el importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado, así como el correspondiente a las inversiones y mejoras efectuadas en la vivienda y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por la adquirente.
En este sentido, el concepto de mejora no aparece contemplado expresamente en la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Ahora bien, la Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias (BOE de 8 de marzo de 2013), en el apartado 3 de su norma segunda entiende por «mejora» el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva.
Asimismo, el apartado 3 de la norma segunda de la citada Resolución del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas define el concepto de ampliación, que consiste en un proceso mediante el cual se incorporan nuevos elementos a un inmovilizado, obteniéndose como consecuencia una mayor capacidad productiva.
Por el contrario, no formarán parte del valor de adquisición los gastos de reparación y conservación de la vivienda a los cuales sí hace referencia el Reglamento del Impuesto (aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, BOE de 31 de marzo), en su artículo 13, al señalar los gastos deducibles en la determinación del rendimiento del capital inmobiliario.
De acuerdo con estos preceptos, debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil.
En consecuencia, en función del carácter que tuvieran las obras efectuadas, las mismas se podrán calificar de mejoras o ampliación, en cuyo caso se deberán tener en cuenta al calcular el valor de adquisición del inmueble transmitido, o bien, de gastos de conservación o reparación, los cuales no se deberán tener en cuenta en dicho cálculo.
Tratándose de cuestiones de hecho el contribuyente habrá de poder justificar debidamente, en su momento, las diversas obras por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, a los que corresponderá su oportuna valoración a requerimiento de los mismos.
En general, la justificación de dichos gastos deberá efectuarse mediante factura expedida por quien realice las obras o preste el servicio, que deberá reunir los requisitos establecidos en el artículo 3 del Real Decreto 2402/1985, de 18 de diciembre, o, más recientemente, en el artículo 3 y 6 del Real Decreto 1496/2003, de 28 de noviembre (BOE del 29), por los que se regula, sucesivamente, el deber de expedir y entregar factura que incumbe a los empresarios y profesionales, así como de conservar los justificantes de las operaciones realizadas.
En caso de comprobación fiscal, será el contribuyente quien conforme al artículo 105 de la Ley General Tributaria, soporte la carga de la prueba a la hora de acreditar que las obras realizadas en la vivienda son de mejora y no de reparación.
Más sobre la controversia gastos de reparación – gastos de mejora. se consideran gastos de reparación y conservación del inmueble los destinados a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso.
En el manual de renta tienen la consideración de gastos de conservación y reparación de los bienes productores de los rendimientos los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
Y los gastos de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
¿Cómo justificar los gastos de mejora?
En consecuencia, en función del carácter que tuvieran las obras efectuadas, las mismas se podrán calificar de mejoras o ampliación, en cuyo caso se deberán tener en cuenta al calcular el valor de adquisición del inmueble transmitido, o bien, de gastos de conservación o reparación, los cuales no se deberán tener en cuenta en dicho cálculo.
ES el contribuyente quién tendrá que poder justificar debidamente, en su momento, las diversas obras, por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, a los que corresponderá su oportuna valoración cuando la requiera la Agencia Tributaria.
En general, la justificación de dichos gastos deberá efectuarse mediante factura expedida por quien realice las obras o preste el servicio, que deberá reunir los requisitos establecidos por la normativa, así como de conservar los justificantes de las operaciones realizadas.
Por tanto, si queremos que los gastos e inversiones en la vivienda puedan incrementar el valor de adquisición debemos, primero, conservar las facturas del gasto; segundo, poder demostrar que se tratan de obras de mejora y no un gasto de conservación y reparación, porque han aumentado la capacidad productiva del inmueble (¿y como se demuestra esa mejora?), y tercero, tener en cuenta que si el inmueble ha estado arrendado debemos contemplar las amortizaciones del inmueble, en dos conceptos: la amortización del propio inmueble y la amortización de las mencionadas obras de mejora, ya que en caso de arrendamiento las obras de mejora no se deducen directamente sino a través de la amortización de las mismas y si, como ocurre en este ejemplo, se han producido obras de mejora en un inmueble arrendado, habrán sido amortizadas en el IRPF, y, por tanto, al calcular la ganancia patrimonial, tendrán que minorar el valor de adquisición, al igual que la amortización del inmueble, incluso aunque no haya sido utilizada la deducción en las declaraciones de renta correspondientes.
